Vår guide vid köp av bostad på Costa del Sol, Spanien

Frågor och svar: ”Hur fungerar köp av bostad på Costa del Sol?”

När du ska köpa en fastighet i Spanien är det en hel del att tänka på! Processerna är annorlunda än i Skandinavien och framföra allt skiljer sig skatter och avgifter åt. På Costa del Sol är de flesta mäklarna uppkopplade på ett gemensamt system där mycket av objekten ligger. Många av mäklarna samarbetar och kan erbjuda sina kunder nästan alla objekten som finns till salu. Och det gör paradoxalt nog valet av mäklare ännu viktigare. Tyvärr är det väldigt få mäklare som är utbildade och ordentligt registrerade i Spanien och det kan leda till mycket problem. I Spanien togs licenskravet för mäklaryrket bort 1999 i syfte att modernisera marknaden, men i realiteten blev det så att i stort sett vem som helst kan agera mäklare. På Costa del Sol finns en massa skräck-exempel på svenska mäklare som inte ens pratar spanska! Som potentiell köpare ska man alltid se till att jobba med en registrerad mäklare som har erfarenhet och etablerat kontor. Undvik agenter som jobbar hemifrån – det är svårt att få hjälp om något går fel!

Varför StartGroup?

På StartGroup genomgår all personal årliga utbildningar för att alltid ha uppdaterad kunskap och samtlig personal är certifierade i den Andalusiska lagen om försäljning av fastigheter; Decreto 218/2005, LOPD och PBC. Alla våra mäklare har certifierade G.I.P.E. licenser och profesionell ansvarsförsäkring. StartGroup blev i september 2021 det första företaget i världen att genomgå den internationella organisationen AIPPs träningscertifiering, vilket inomm kommande år kommer att bli standard for interbationella mäklare. 2024 var StartGroup det första företaget i Spanien att få den nya Europeiska kvalitetsstämpeln MMCEPI. Att ha en ordentlig mäklare gör stor skillnad när du ska hitta rätt bostad. Vi är etablerade sedan 2003 och kan ge referenser på hundratals kunder från Skandinavien som köpt bostad av oss genom åren och är nöjda. Vi ger service till våra kunder även efter köpet och svarar ofta på frågor vi får från kunder som köpt för flera år sen. Det kan vara enkla saker som ”Var kan jag köpa en gasflaska till grillen?” till mer komplicerade frågor om skatt eller frågor om regler i bostadsföreningar, för att ge några exempel.

Efter som StartGroup varit etablerat så länge har vi också en av de största porftfolierna med bostäder till salu. Givetvis är det fördelaktigt att också kunna erbjuda alla som finns i det generella mäklarsystemet. Våra kontor i Calahonda och La Cala de Mijas specialiser sig på området mellan Fuengirola och Marbella; La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera, Cabopino, Elviria och Los Monteros. I de områdena finns det ingen som slår oss på fingrarna när det gäller lokal kännedom och egna objekt. Vårt kontor i Benalmadena ligger i underbara Torrequabrada och specialiserar sig på hela området mellan Torremolinos, Benalmadena och Fuengirola. 

Skatter och avgifter vid köp av bostad i Andalusien

Det finns olika avgifter och katter att betala vid ett fastighetsköp på Costa del Sol som tillhör den autonoma regionen Andalusien i Spanien. Som tumregel bör du räkna med att summan av alla dessa belopp uppgår till cirka 10% av köpeskillingen. Skatten för köp av en begagnad fastighet heter ITP och ligger på 7% av priset.. Tidigare var det en skala på mellan 8-10% men nu är det 7% för alla transaktioner oberoende av pris.  För nya fastigheter (nyproduktion) finns ingen ITP utan istället MOMS (IVA) på 10% (oberoende av priset) och AJD (“stämpelskatt”) på 1,2% (sänkt från 1,5% April 2021)

Övriga kostnader är:

Notarius publicus avgifter och fastighetsregistrets avgifter som båda går via en skala (se nedan). Om man vill anlita en advokat eller juridiskt ombud så är deras arvode normalt 1% av köpeskillingen plus moms, alternativt betalning per timme. Om du tar ut ett banklån måste du även räkna med c:a 1% av lånesumman i öppningsavgift till banken och mellan 300 – 1000 Euros i avgift för bankvärdering.

Dessa kostnader och skatter är inte reflekterade i det angivna priset för fastigheten och måste läggas till ovanpå.

Hur går processen till? Från början till slut:

När mäklaren hjälpt er att hitta en lämplig fastighet, är det normalt att ge ett bud till mäklaren. StartGroup förhandlar med säljaren och till dess att parterna kommer överens om ett pris och andra köpevillkor som t.ex. övertagande datum, möbler etc.

Binda avtalet – Handpenning

När det finns en muntlig överenskommelse mellan parterna är nästa steg att formalisera villkoren för erbjudandet skriftligen och betala en reservationsavgift som gör avtalet bindande för båda parter.

När man betalat reservationen tas fastigheten bort från marknaden och reserveras för köparen. Säljaren ska då inte längre acceptera andra bud. Reservationssumman är normalt 6.000 Euros för fastigheter som kostar upp till 1.000.000 Euros och 10.000 Euros för fastigheter över 1.000.000 Euros. Detta kan dock variera beroende på avtal.

Underskrift av köpekontrakt

Efter att säljaren godkänt köparens bud och reservationsavgiften är betald så är nästa steg i processen att skriva ett köpekontrakt där alla villkor samt övertagande datum är specificerade. Detta sker normalt c:a två veckor efter reservationen så att köparen, eller dennes juridiska ombud, ska ha tid på sig att göra nödvändiga undersökningar. Vid underskrift av köpekontraktet betalar köparen normalt 10% av köpeskillingen till säljaren.

Övertagande och lagfartsundertecknande hos notarius publicus

En försäljning slutförs formellt i Spanien när lagfarten skrivs under av båda parterna samt notarius publicus och den slutgiltiga betalningen görs. Köparen blir då officiell ägare, får nycklarna och notarius publicus meddelar fastighetsregistret att fastigheten bytt ägare. På detta sätt är både köpare och säljare skyddade.

Registrering

När lagfarten (Escritura de compraventa) är undertecknad meddelar notarius publicus det lokala fastighetsregistret att bostaden bytt händer i väntat på den formella registreringen. Köparen måste ordna betalning av alla relevanta skatter i samband med köp och registreringen av lagfarten måste presenteras i fastighetsregistret inom en månad. Slutlig registrering av lagfarten kan ta upp till tre månader. Många utländska köpare som inte talar spanska anlitar ett juridiskt ombud eller en advokat för att betala skatter och sköta registreringen så att processen blir enklare. På samma sätt kan ombudet hjälpa till med överföringen av kontrakt med lokala leverantörer av vatten, el, internet, TV samt kommunala avgifter som till exempel fastighetsskatt och sop-skatt. Det är bäst att organisera betalning genom autogiro i en lokal bank eftersom fakturor ofta har en tendens försvinna i posten eller inte komma fram i tid. Det juridiska ombudet/advokaten kan även hjälpa till att öppna bankkonto.

	Moms (IVA) eller överlåtelseskatt (ITP): ITP gäller bara för begagnade hus. IVA gäller nybyggda fastigheter. ITP är 7%,
	IVA (moms) är 10% och det tillkommer också stämpelskatt (ADJ) på 1,2% för nybyggda fastigheter, så totalt 11,2%.

Skatter och avgifter för köparen

Notarieavgifter: Kan variera från c:a 300€ för billigare fastigheter till över 1.200€ för dyrare fastigheter. Lokala avvikelser kan förekomma men här är en länk till den av staten godkända prislistan: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111

Fastighetsregistrets avgifter beror på priset på bostaden. Kostnaden är mellan 1,75 promille på billigare bostäder till 0,2 promille för bostäder som kostar över 600.000€. De flesta hamnar på 0,3 promille av priset. Lokala avvikelser kan förekomma men här är en länk till den av staten godkända prislistan https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28112

Skatter för säljaren

“Plusvalia” är en lokal kommunalskatt och är baserad på förändringen av deklarationsvärdet (valor catastral) sedan den senaste gången fastigheten bytt ägare. Skatten kan variera från några hundra Euros till så mycket som flera tusen Euros för större fastigheter med mycket mark. Sedan november 2021 kan man välja två sätt att räkna ut skatten på. Antingen en % av den faktiska vinsten eller genom att multiplicera en %-sats, som varje kommun fastställer, med  deklarationsvärdet.  Man kan välja det sätt som är mest fördelaktigt och det är nu fastställt att man bara betalat plusvalia om man har en faktisk vinst. Tidigare betalade man plusvalia även om man sålde med förlust.

Kapitalvinstbeskattning, för skatte-residenta är det förnärvarande 19% på de första 6.000€, 21% på resterande summa upp till 50.000€ vinst, 23% på vinst som överstiger 50.000€ och 26% på vinst som överstiger 200.000€. Om man t.ex. skull ha en vinst på 75.000€ så beskattas de första 6.000€ till 19% = 1.140€, de påföljande 44.000€ till 21%= 9.240€, och de 25.000€ som överskrider 50.000€ beskattas till 23% = 5.750€. Total vinstskatt i exemplet = 16.130€. För icke-residenta är kapitalvinstbeskattningen 19% om de bor i EU och 24% for icke EU medborgare, som t.ex Britter eller Schweizare.

Vinsten beräknas på skillnaden mellan inköpspris plus skatter och kostnader (ITP/IVA/AJD, advokatarvoden, notarie och register) och försäljningspriset efter kostnader.

Retention för icke-residenta. Om säljaren inte är skatte-residenta i Spanien (dvs. inte är permanent bosatt i Spanien), har köparen skyldighet att tillbakahålla 3% av köpeskillingen och betala in denna summa till skatteverket för säljarens räkning. Säljarens måste därefter göra en skattedeklaration för att bedöma om säljaren är skyldig att betala vinstskatt. Om det inte blir någon vinstskatt så ber säljaren att få tillbaka de 3% från skattemyndigheten. Skattemyndigheten har tre månader på sig att återbetala pengar och om det ta längre tid så har säljaren rätt att få ränta på pengarna.

Observera.

Alla fakta är korrekta och uppdaterade vid publiceringen i augusti 2024. Avvikelser i formalia kan förekomma i enskilda fall och därför bör den här texten enbart ses som vägledande. StartGroup, dess representanter, anställda och textförfattaren tar inget ansvar för eventuella misstolkningar av texten och står gärna till ert förfogande för att förklara ytterligare eller svara på era frågor.

För mer information vänligen kontakta oss per telefon +34 952 90 48 90 eller email: info@startgroup.com