Guide för köp av bostad på Costa del Sol, Spanien

Frågor och svar: ”Hur fungerar köp av bostad på Costa del Sol?”

När du ska köpa en fastighet i Spanien är det en hel del att tänka på! Processerna är annorlunda än i Skandinavien och framföra allt skiljer sig skatter och avgifter åt. På Costa del Sol är de flesta mäklarna uppkopplade på ett gemensamt system där mycket av objekten ligger. Mäklarna samarbetar och kan erbjuda sina kunder nästan alla objekten som finns till salu. Och det gör paradoxalt nog valet av mäklare ännu viktigare. Tyvärr är det väldigt få mäklare som är utbildade och ordentligt registrerade i Spanien och det kan leda till mycket problem. I Spanien togs licenskravet för mäklaryrket bort 1999 i syfte att modernisera marknaden, men i realiteten blev det så att i stort sett vem som helst kan agera mäklare. På Costa del Sol finns en massa skräck exempel på svenska mäklare som inte ens pratar spanska! Som potentiell köpare ska man alltid se till att jobba med en registrerad mäklare som har erfarenhet och etablerat kontor. Undvik agenter som jobbar hemifrån – det är svårt att få hjälp om något går fel!

Varför StartGroup?

På StartGroup genomgår all personal årliga utbildningar för att alltid ha uppdaterad kunskap och samtlig personal är diplomerade i den Andalusiska lagen om försäljning av fastigheter; Decreto 218/2005, LOPD och PBC. Vår VD Christofer Fogelberg är registrerad spansk fastighetsmäklare med G.I.P.E. licens 3726. Att ha en ordentlig mäklare gör stor skillnad när du ska hitta rätt bostad. Vi är etablerade sedan 2003 och kan ge referenser på hundratals kunder från Skandinavien som köpt bostad av oss genom åren och är nöjda. Vi ger service till våra kunder även efter köpet och svarar ofta på frågor vi får från kunder som köpt för flera år sen. Det kan vara enkla saker som ”Var kan jag köpa en gasflaska till grillen?” till mer komplicerade frågor om skatt eller frågor om regler i bostadsföreningar, för att ge några exempel.

Efter som StartGroup varit etablerat så länge har vi också en av de största porftfolierna med bostäder till salu. För tillfället har vi över 650 privata försäljningsuppdrag och två hela urbanisationer i nyproduktion. Givetvis är det fördelaktigt att också kunna erbjuda alla de nästan 30 000 bostäderna som finns i det generella mäklarsystemet. Vi är dock specialiserade på området mellan Fuengirola och Marbella; La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera, Cabopino, Elviria och Los Monteros. I de områdena finns det ingen som slår oss på fingrarna när det gäller lokal kännedom och egna objekt.

Skatter och avgifter vid köp av bostad i Andalusien

Det finns olika avgifter och katter att betala vid ett fastighetsköp på Costa del Sol som tillhör den autonoma regionen Andalusien i Spanien. Som tumregel bör du räkna med att summan av alla dessa belopp uppgår till cirka 10% av köpeskillingen. Skatten för köp av en begagnad fastighet heter ITP och ligger på 8% av köpeskillingen upp till 400 000 Euros, 9% för beloppet 400 000 – 700 000 Euros och 10% för beloppet som överskjuter 700 000 Euros. För nya fastigheter (nyproduktion) finns ingen ITP utan istället MOMS (IVA) på 10% (oberoende av priset) och AJD (“stämpelskatt”) på 1,5%.

Övriga kostnader är:

Notarius publicus avgifter och fastighetsregistrets avgifter som båda går via en fast skala. Om man vill anlita en advokat eller juridiskt ombud så är deras arvode normalt 1% av köpeskillingen plus moms, alternativt betalning per timme. Om du tar ut ett banklån måste du även räkna med c:a 1-1,5% av lånesumman i öppningsavgift till banken och 1,8% av lånesumman i skatter och notarieavgifter.

Dessa kostnader och skatter är inte reflekterade i det angivna priset för fastigheten och måste läggas till ovanpå.

Hur går processen till? Från början till slut:

När mäklaren hjälpt er att hitta en lämplig fastighet, är det normalt att ge ett bud till mäklaren. StartGroup förhandlar med säljaren och till dess att parterna kommer överens om ett pris och andra köpevillkor som t.ex. övertagande datum, möbler etc.

Binda avtalet – Handpenning

När det finns en muntlig överenskommelse mellan parterna är nästa steg att formalisera villkoren för erbjudandet skriftligen och betala en reservationsavgift som gör avtalet bindande för båda parter.

När man betalat reservationen tas fastigheten bort från marknaden och reserveras för köparen. Säljaren ska då inte längre acceptera andra bud. Reservationssumman är normalt 6.000 Euros för fastigheter som kostar upp till 1 000 000 Euros och 10 000 Euros för fastigheter över 1 000 000 Euros. Detta kan dock variera beroende på avtal.

Underskrift av köpekontrakt

Efter att säljaren godkänt köparens bud och reservationsavgiften är betald så är nästa steg i processen att skriva ett köpekontrakt där alla villkor samt övertagande datum är specificerade. Detta sker normalt c:a två veckor efter reservationen så att köparen, eller dennes juridiska ombud, ska ha tid på sig att göra nödvändiga undersökningar. Vid underskrift av köpekontraktet betalar köparen normalt 10% av köpeskillingen till säljaren.

Övertagande och lagfartsundertecknande hos notarius publicus

En försäljning slutförs formellt i Spanien när lagfarten skrivs under av båda parterna samt notarius publicus och den slutgiltiga betalningen görs. Köparen blir då officiell ägare, får nycklarna och notarius publicus meddelar fastighetsregistret via fax att fastigheten bytt ägare.

Registrering

När lagfarten (Escritura de compraventa) är undertecknad meddelar notarius publicus det lokala fastighetsregistret att bostaden bytt händer i väntat på den formella registreringen. Köparen måste ordna betalning av alla relevanta skatter i samband med köp och kommer att hantera formaliteterna för registreringen av lagfarten som måste presenteras i fastighetsregistret inom en månad. Slutlig registrering av handlingen kan ta upp till tre månader. Många utländska köpare som inte talar spanska anlitar ett juridiskt ombud eller en advokat för att betala skatter och sköta registreringen så att processen blir enklare. På samma sätt kan ombudet hjälpa till med överföringen av kontrakt med lokala leverantörer av vatten, el, internet, TV samt kommunala avgifter som fastighetsskatt och soppskatt. Det är bäst att organisera betalning genom autogiro i en lokal bank eftersom fakturor i posten ofta har en tendens att inte komma fram i tid. Det juridiska ombudet/advokaten kan även hjälpa till att öppna bankkonto.

   
   
   

Skatter och avgifter för köparen

 

Moms (IVA) eller överlåtelseskatt (ITP): ITP gäller bara för begagnade hus. IVA gäller nybyggda fastigheter.

ITP är 8% för belopp upp till 400 000 Euros, 9% för det belopp som överskjuter 400 000 Euros och 10% på det belopp som överskjuter 700 000 Euros.

 

IVA (moms) är 10% och det tillkommer också stämpelskatt (ADJ) på 1,5% för nybyggda fastigheter, så totalt 11,5%.

Notarieavgifter: Kan variera från c:a 300€ för billigare fastigheter till över 1.200€ för dyrare fastigheter. Lokala avvikelser kan förekomma men här är en länk till den av staten godkända prislistan: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111

Fastighetsregistrets avgifter beror på priset på bostaden. Kostnaden är mellan 1,75 promille på billigare bostäder till 0,2 promille för bostäder som kostar över 600 000 Euros. De flesta hamnar på 0,3 promille av priset. Lokala avvikelser kan förekomma men här är en länk till den av staten godkända prislistan https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28112

 

Skatter för säljaren

“Plusvalia” är en lokal kommunalskatt och är baserad på förändringen av deklarationsvärdet (valor catastral) sedan den senaste gången fastigheten bytt ägare. Skatten kan variera från några hundra Euros till så mycket som flera tusen Euros för större fastigheter med mycket mark.

Kapitalvinstbeskattning, för skatte-residenta det är för närvarande 19% för de första 6000 Euros vinst, 21% på resterande summa upp till 50 000 Euros vinst och 23% på vinst som överstiger 50 000 Euros. Om man t.ex. skull ha en vinst på 75 000 Euros så beskattas de första 6000 Euros till 19% = 1140 Euros, de påföljande 44 000 Euros till 21%= 9240 Euros, och de 25 000 Euros som överskrider 50 000 Euros beskattas till 23% = 5750 Euros. Total vinstskatt i exemplet = 16130 Euros. För icke-residenta är kapitalvinstbeskattningen 19%.

Vinsten beräknas på skillnaden mellan inköpspris plus skatter och kostnader (ITP/IVA/AJD, advokatarvoden, notarie och register) och försäljningspriset efter kostnader.

Retention för icke residenta. Om säljaren inte är skatte-residenta i Spanien (dvs. inte är permanent bosatt i Spanien), har köparen skyldighet att tillbakahålla 3% av köpeskillingen och betala in denna summa till skatteverket för säljarens räkning. Säljarens advokat gör en skattedeklaration för att bedöma om säljaren är skyldig att betala vinstskatt. Om det inte blir någon vinstskatt så ber säljaren att få tillbaka de 3% från skattemyndigheten. Skattemyndigheten har tre månader på sig att återbetala pengar och om det ta längre tid så har säljaren rätt att få ränta på pengarna.

Observera.

Alla fakta är korrekta och uppdaterade vid publiceringen i November 2017. Avvikelser i formalia kan förekomma i enskilda fall och därför bör den här texten enbart ses som vägledande. StartGroup, dess representanter, anställda och textförfattaren tar inget ansvar för eventuella misstolkningar av texten och står gärna till ert förfogande för att förklara ytterligare eller svara på era frågor.

För mer information vänligen kontakta oss per telefon +34 952 90 48 90 eller email: info@startgroup.com