Vad kan jag som konsument kräva att mäklaren ska veta? Vilka lagar reglerar mäklaryrket?
Vilken information måste mäklaren ge konsumenten enligt lag?
Sedan avregleringen år 2000, då licenskravet för mäklare togs bort i Spanien, kan men verkligen fråga sig om det blivit bättre eller sämre. Idén bakom avregleringen var att marknaden skulle bli mer dynamisk med fler aktörer, då det system som fanns oavsett inte fungerade särskilt bra.
Idag är det alltså frivilligt för en mäklare att ha en licens från t.ex. API eller GIPE (som är motsvarigheterna till mäklarsamfundet i Sverige). I princip kan vem som helst agera mäklare i Spanien – och det ger givetvis varierade resultat för konsumentena… Många gånger får konsumenten råd som helt saknar verklighetsförankring och kan leda till stora ekonomiska förluster.
Jag förvånas gång på gång av att så många konsumenter köper bostad av ”mäklare” som inte ens talar spanska, och kanske bara varit i Spanien en kort tid. Skulle du köpa ett hus i Sverige av en person som inte talade språket och inte hade några kvalifikationer?
På senare år har skandinaviska mäklare vuxit upp som svampar ur jorden. I Fuengirola finns nu fler svenska mäklare än apotek. Många är jätteduktiga och gör ett fantastiskt jobb. Andra inte.
Även om själva licens-kravet är borttaget så finns givetvis flera lagar som mäklare måste följa, både nationella lagar och lagar för den autonomiska regionen Andalusien.
Vilken information kan jag som konsument lagligen kräva av en mäklare?
Först och främst måste mäklaren följa den andalusiska lagen 218/2005, som för övrigt är den striktaste lagen av detta slag i Spanien. Den handlar om vilken typ av information mäklaren måste införskaffa, samt hur den presenteras för konsumenten. Idén bakom denna lag är att konsumenten ska få ordentlig och tillräcklig information för att kunna ta rätt beslut. Köp av bostad är en stor affär för de flesta, och kan få svåra konsekvenser om fel beslut tas p.g.a. bristfällig information.
Mäklaren måste informera om – och kunna dokumentera – alla fasta kostnader; t.ex. lokala skatter och föreningsavgifter. De måste visa hur fastigheten är registrerad och om det finns skulder via ett utdrag ur fastighetsregistret som är max 3 månader gammalt. De måste också ha energi certifikat samt informera om vilka kostnader som tillkommer i köpet, t.ex. notarie, register, itp eller moms och ajd. Det finns strikta regler för hur det ska presenteras för kunden och all info måste finnas på spanska.
Det låter som en självklarhet men tyvärr slarvas det mycket. Det är konstigt eftersom en inspektion kan ge mäklaren dryga böter; 3000 Euros per fastighet som marknadsförs utan korrekt dokumentation.
Mäklaren måste också följa den europeiska personskydds lagen, GDPR 2016/679, och den spanska personskyddslagen LOPD (Ley 15/1999).
Förebyggande av penningtvätt
En annan ytterst viktig sak som alla mäklare, advokater, banker, notarier m.fl. måste följa är lag 10/2010 och RD 304/2014 – förebyggande av penningtvätt. Alla fastighetsmäklare måste enligt lag undersöka att köparens pengar inte kommer från illegal verksamhet eller terrorism. Det låter inte klokt att detta i Spanien läggs över på privata aktörer och inte på polisen, men så är fallet. Om en mäklare vid en inspektion inte gjort ett tillräckligt förebyggande arbete eller inte har informerat eventuella misstankar så ligger böterna från 60 000 Euros upp till 1,5M Euros! Mäklaren behöver inte ha varit delaktig, utan det räcker att den inte gjort tillräckligt för att upptäcka och anmäla, för att riskera dryga böter och till och med näringsförbud. Som en del av denna undersökning ber mäklaren att köparen fyller i och undertecknar ett KYC formulär som bl.a. frågar var pengarna kommer ifrån, om personen är ostraffad, är eller har varit politiskt aktiv etc. Det är alltså inte för att mäklaren är nyfiken av naturen, utan för att det är ett lagligt krav att man ska kunna visa att man gjort ett tillräckligt förebyggande arbete för att motarbeta penningtvätt. Om en misstanke uppstår måste det anmälas.
Detta gäller alla kunder som köpt sedan 2010 och man måste behålla dokumentationen digitaliserad i 10 års tid. Så mäklare som inte uppfyller dessa krav och som blir inspekterade får onekligen stora problem. Märk väl att varje mäklare måste göra detta jobb – man kan inte lägga över det på andra så som advokater, banker, notarier eller liknande. Alla parter måste delta med sitt eget förebyggande arbete.
Så, kan vi säga att det blivit bättre eller sämre sedan avregleringen år 2000? En sak är säker – det finns fler aktörer, vilket också var en av idéerna bakom det hela. Vi nu har en marknad där inga kvalifikationer krävs för att utöva yrket, men det finns dock höga krav på hur yrket ska utövas.
Problemet är att det finns hundratals mäklare på Costa del Sol som inte ens pratar spanska och i och med det måste ha enormt svårt att leva upp till krav och regler.
Tyvärr görs inte tillräckligt mycket inspektioner för att kontrollera kvalitén i branschen, och det leder till ett ointresse för många att ens bry sig om att följa lagar och förordningar.
De som blir lidande blir konsumenten som får dåliga råd av ”mäklare” som inte har tillräcklig information.
Om du söker bostad på Costa del Sol, så undersök gärna mäklaren inte innan du bokar tid. Sök upp en mäklare som varit etablerad länge i det område de arbetar i och har många egna försäljningsuppdrag. I och med att de flesta mäklare delar fastigheter via ett gemensamt datasystem så kan man köpa det mesta genom vilken mäklare som helst. Skillnaden är att en etablerad mäklare kan ge dig rätt råd tack vare erfarenhet och den kommer även ge dig service och hjälp under åren efter köpet. Ska inte säga att det är ett förhållande för livet men det ger en bra start och en ännu bättre fortsättning med rätt hjälp och råd från början.
Det finns flera fantastiskt duktiga svensktalande mäklare utmed hela kusten, håll utkik efter de som har API eller GIPE diplom, samt de som varit verksamma länge, både innan krisen och efter.
Givetvis följer StartGroup alla lagar och förordningar. Vi har alla nädvändiga licenser och mer därtill. All personal är externt utbildad i den Andalusiska fasitighetslagen Decreto 218/2005, den spanska (ley 15/1999) och den europeiska informatiosskyddslagen GDPR samt den spanska lagen om förebyggande mot pennigstvätt (ley 10/2019 R.D. 304 2014). Vi har också en full ansvarsförsäkring. StartGroup har som mål att höja ribban för standarden på spanska fastighetsmäklare.
En förkortad version av artikeln är även publicerad i Svenska Magasinet Juni 2018
