Ska jag köpa nytt eller gammalt?

Vad är bäst – att köpa nyproduktion eller något som är byggt sedan tidigare? Vilka garantier finns? Vad är skillnaden i skatter och avgifter – varför är det dyrare att köpa en nyproduktion?

Alla dessa frågor får vi ofta av skandinaver som söker bostad i solen! Vissa av frågorna har enkla svar – t-ex. skillnader i skatter, medan andra frågor har mer personliga svar, allt beroende på kundens smak och behov.

Skillnader i skatter vid köp

Här finns skillnader beroende på var i Spanien man köper då vissa skatter, som t.ex. itp och ajd, styrs av de autonoma regionerna och medan moms styrs av staten. Eftersom vi är baserade i Andalusien i södra Spanien så gäller denna artikel främst här, medan avvikelser förekommer i andra regioner.

Skatter och avgifter kommer i tillägg till köppriset så köparen måste räkna med det när de börjar söka bostad.

Vid nyproduktion betalar man IVA (moms) och AJD (”stämpelskatt”). IVA (moms)

är 10% och styrs av staten medan AJD styrs av de autonoma regionerna och är 1,5% av köpeskillingen. Således blir det 11,5% för nyproduktion.

När man köper ett återförsäljningsobjekt, d.v.s. en bostad som inte är direkt från den som byggt den, betalas ingen IVA (moms) utan istället en skatt som heter ITP.

ITP ligger i Andalusien på 8% av köpeskillingen upp till 400 000 Euros, 9% för beloppet 400 000 – 700 000 Euros och 10% för beloppet som överskjuter 700 000 Euros.

Så om man t.ex köper en bostad för 1 000 000 Euros så betalar man:

8% på de första 400 000 = 32 000

9% på resterande upp till 700 000 = 27 000

10% på det som överskjuter 700 000 = 30 000

Tänk på att om man är flera som köper betalas skatten personligt. Det vill säga om ett par köper en bostad (hälften var) för 800 000 Euros så blir skatten 8% eftersom det delas mellan dem. Om man är tre delas det på tre osv.

Andra avgifter som ska betalas är notarien och registreringen av lagfarten i fastighetsregistret. Notariens avgift går enligt en lagstadgad skala men kan ha individuella avvikelser, medan fastighetsregistret tar en avgift på mellan 0,02- 0,175% beroende på pris. På vår hemsida finns länkar till de exakta skalorna.

Skillnader i garantier

När man köper en nyproduktion måste byggherren enligt lag ge en 10 års garanti på strukturen via en förbetald försäkring som heter “Seguro Decenal”. I tillägg ska bostaden levereras i perfekt skick (det sker aldrig!) och om det finns fel så har köparen som regel ett år på sig att rapportera dessa och de ska då åtgärdas. Vitvaror, airconiditioning etc omfattas givetvis av fabrikantens garanti.

Men ha tålamod när det gäller åtgärdande av eventuella fel i nyproduktion, i de allra flesta fall åtgärdas det men det tar ofta tid. Ibland så lång tid att de skandinaviska tålamodet testas till sin gräns, då det sätts mot det spanska mañana tänkandet. Men så är det bara.

När man köper en begagnad bostad då? Vad gäller då? I stort sett köper man bostaden i befintligt skick, så det är bäst att kontrollera den ordentligt innan övertagandet. Här finns t.ex ingen garanti gamla vitvaror och dylikt utan det är bäst att ha det i åtanke när man förhandlar om priset från början. Dock finns lagstiftning om dolda fel, men i princip så gäller det bara större fel som t.ex sprickor i husgrunden etc, och det gäller när säljaren medvetet har undanhållit information om felen. Om man upptäcker något sådant och inte kommer överens med säljaren så får det tas till domstol vilket medför både kostnader samt tar tid! Det är dock ganska ovanligt att hitta större fel och erfarna mäklare tar oftast inte in “problem objekt” såvida inte problemen avspeglar sig i ett lägre pris och köparen blir informerad.

Skillnader i priser? Vad är bäst att investera i?

När jag började att arbeta som mäklare på Costa del Sol år 2001 så var det faktiskt billigare att köpa på ritning än något som var byggt. Under 90-talet byggdes knappt någonting här och priserna skenade i höjden mellan 1999 och 2006. På senare år har det dock blivit tvärt om, speciellt sedan 2016 då nyproduktion blivit mycket populärt tack vare modernare lösningar och design.

Så för tillfället är begagnade bostäder generellt sett billigare än nyproduktion.

Då jag talar med kunder försöker jag komma till botten med vilka behov de har och vad som passar bäst. Ofta vill en kund “ha allt” och till ett billigt pris; nära till stranden, panorama utsikt, modernt, garage, hiss osv. Men ofta så är det som ligger i lägen nära strand äldre bostäder – de flesta av de bästa tomterna blev ju bebyggda för länge sen. Och när det gäller nyproduktion på t.ex. front line beach så blir prislappen därefter. Så om kunden har en viss budget blir ofta valet mellan en nyproduktion som ligger lite längre från stranden och en äldre bostad som ligger bra till, men som behöver renoveras.

Många mäklarföretag, vårt inklusive, har speciella avdelningar som hjälper kunder att renovera bostäder när det behövs. Det blir en komplett service där kunden har möjlighet att välja rätt läge framför nytt ifall det är det som står högst på deras önskelista. Kunden får välja design och material, får ett fast pris och tidsram, och sen är det klart när de kommer!

Vissa andra kunder föredrar att köpa något nytt för att hela komplexet ska andas ny design och smarta lösningar.

Det viktiga är att tänka på att det inte finns något som är rätt eller fel. Det finns bara olika behov och olika smak. Det är mäklarens uppgift att lyssna på kundens idéer och behov för att kunna analysera och föreslå. Många gånger blir det helt annorlunda än kunden först tänkt sig, och ofta mycket bättre när de får se olika möjligheter!

Här kommer också olika typer av kunder in i bilden – köper man enbart till sig själv, för att hyra ut eller rent av som investering för att renovera och återsälja?

Om man köper för att renovera och återsälja är det bra att teama upp med en bra mäklare som kan hjälpa att hitta rätt objekt. Kanske de får in ett arv eller en konkursförsäljning som kan vara av intresse? Om man investerar i ett renoverings objekt för att sälja är det bäst att göra det i ett spanskt SL bolag eller som enskild firma (autonomo). Man kan då betala en lägre ITP skatt vid köp på enbart 2%, men man måste återsälja inom fem år. Man kan också dra av kostnaderna för renoveringen mot bolagsskatten. Som privat person får man inte dra av renovationskostnaden mot vinstskatten!

När det kommer till ren investering i en nyproduktion så är det bäst att vara tidigt ute. När det gäller nyproduktion så kräver den finansierande banken generellt sett att minst 30% (ibland mer) av bostäderna ska vara reserverade innan de är villiga att finansiera byggnationen. Något förenklat kan vi säga att det innebär att byggherren först lägger ut för att köpa marken, rita projektet, och söka bygglov medan banken betalar för själva byggnationen via en finansiering. De ger givetvis också ut bankgarantier till köparna. Men det är här som de tidiga investerarna kommer in i bilden. För att komma igång så behöver byggherren snabbt få reservationer för de första 30% av projektet och erbjuder därför lägre priser i början. Eftersom det ofta tar två till tre år från den första för-lansering till dess att bygget står klart är det ofta investerare som köper upp de första. Ibland talar vi om en uppgång på mellan 20-30% mellan för-lanseringspriserna och de priser som betalas när nybyggnationen står klar. Givetvis finns en del nackdelar att reservera i ett så tidigt skede, främst kan det ofta uppstå förseningar i bygget, men för en investerare spelar det ofta inte så stor roll. Det händer i vissa fall också att projektet kanske inte blir av, men då ska man så klart få tillbaka sina pengar. Alla pengar som betalas efter att bygglovet är beviljat måste garanteras av en bank eller en speciell försäkring för köparens lagstadgade trygghet. Om en byggherre inte vill ge bankgarantier så köp inte där utan anmäl det!

Om du är i köptankar så leta upp en bra och väletablerad mäklare i området du är intresserad i. De kan hjälpa dig att hitta rätt tack vare sin erfarenhet och sina kontakter. Att få en bra START är det viktigaste i ditt Spanien äventyr!

Text av Christofer Fogelberg, StartGroup – även publicerad i SvenskaMagasinet.nu November nummer 2020