Hur räknar vi ut pris per m2 i Spanien?
En fråga som svenskarna ofta ställer är om statistik för pris/m2. Detta leder ofta till långa förklaringar. Kort och gott är den officiella statistiken i Spanien som helhet inte fantastisk, och den regionala är inte mycket bättre. För nybyggnation är det lätt att ta fram pris/m2 men för begagnade bostäder blir det svårare.
Problemet är att de registrerade m2 inte alltid är gjort på samma sätt. Enligt den Andalusiska mäklarlagen (Decreto 281/2005) så måste vi som mäklare annonsera de m2 som står i fastighetsregistret. Det låter logiskt men det finns flera olika sätta att mäta m2… Ibland står byggd yta (superficie construido) vilket blir det betydligt fler m2 än när det är golvytan (superficie útil) som finns uppgett. Så även om mäklaren gör rätt och skriver det som lagen säger, så kan det lätt bli fel om man ska försöka göra statistik av det. Många skandinaviska kunder kommer med hemmagjorda tabeller med olika bostäder de sett annonserade på internet och ser ingen logik i pris/m2.
Om vi ser på definitioner enligt Junta de Andalucia:
Golvyta (superficie útil), ytan inomhus räknad från insidan på ytterväggarna, exklusive innerväggar och områden där takhöjden är mindre än 150 cm. Till golvytan tillräknas också hälften av ytan på privata ute-områden, t.ex. terrasser men man får inte räkna med mer är max 10% av ytan inomhus.
Den byggda ytan (superficie construido) ska räknas från ytterväggarnas yttre sida och man får ta med 100% av egna terrasser (50% om de delas med andra) samt den proportionella delen av samfälligheten.
Som exempel: En lägenhet är byggd 100m2 plus 20m2 terrass och ligger i ett hus med 10 andra lika stora lägenheter. Trapphus och gemensamma utrymmen utgör 200 m2. I detta fall skulle superficie construido vara 140 m2, då hela ytan av bostad och terrass plus den proportionella delen av samfälligheten ska räknas med. Men superifice útil blir då c:a 92,6 m2; c:a 84m2 inomhus plus 8,6 m2 av terrass ytan vilket är max vad som får tas med.
I ”verkligheten” är lägenheten cirka 104 m2 om vi tar den användbara golvytan inne och terrassen…
Försök förklara det för en svensk kund från Småland som vill ha exakt kvadratmeter pris i ett visst område. Jag har försökt i snart 18 års tid och det är en lika stor utmaning varje gång!
Ofta så står det också fel m2 i lagfarten vilket gör allt ännu krångligare. Och det är nästan alltid olika m2 i fastighetsregistret och skatteregistret (catastro), trots nya regler från 2015 att de ska samköras. Problemet var att myndigheterna lade det ansvaret på varje enskild ägare istället för att samköra sina egna register.
Fram tills 2005 kunde vi som mäklare faktiskt mäta upp bostäderna för att kunna visa våra kunder en verkligare bild. Men efter Decreto 218/2005 ska vi uppge det som står i registret och alltid ha en färsk nota simple (utdrag ur fastighetsregistret) för att visa kunderna. Men att m2 i nota simplen ofta inte stämmer eller att det ibland står som m2 útiles och i andra fall construido är en annan sak. Så i princip kan en lägenhet framvisas med fler registrerade m2 än en annan som i verkligheten är större än den första.
Därför är det viktigt för en köpare som är ny på arenan att ta hjälp av en väletablerad mäklare med erfarenhet och som kan det området man söker i. Det är en stor fördel att ha hjälp av en mäklare som varit med länge och har erfarenhet av både marknader på uppgång och i kris. Det finns flera duktiga svensk-talade mäklare på kusten med antingen API eller GIPE titel. Håll utkik efter det så får du oftast bättre råd och rätt info!
Artikel även publicerad i Svenska Magasinet Maj 2018. Mest lästa artikel på www.svenskamgasinet.nu under maj månad!
