Bankåtertag – bra eller dåligt?
Under mina 16 år som fastighetsmäklare har jag har varit auktoriserad lånemäklare för totalt 14 banker och tagit fram hundratals hypotekslån till våra kunder. Sedan den stora bank reformen 2010 då sparbankerna avskaffades och tvingades till fusioner med andra banker så finns nu färre aktörer och framför allt är de mycket större. När en storbank köpt en mindre bank (nu senast B. Santander & B. Popular) så ser man ofta artiklar att den nya banken säljer ut den uppköpta bankens ”giftiga” tillgångar billigt. Detta kommer dock sällan enskilda privat personer till nytta, eftersom banken säljer stora paket med hundratals bostäder till investeringsfonder. Flera banker sålde också ut sina fastighetsverksamheter till fonder, och vissa har nu köpt tillbaka dem. Det handlar om att sopa under mattan och göra bokföringen snygg.
Hur ser det då ut när bankerna säljer bankåtertag till privat personer? Åren 2011 – 2014 kunde man hitta kap bland bankåtertagen, men nu när marknaden stabiliserats och bankerna sanerat sina böcker så är taktiken en annan. Bankerna säljer inte billigt utan konkurrerar istället med att ge speciellt fördelaktig finansiering på sina egna objekt. En nära vän till mig är Andalusien Direktör för fastighetsförsäljningen i en av de största bankerna och bekräftar att detta är en långsiktig strategi. Det är inte längre intressant för banken att sälja billigt, utan lånar istället ut upp till 100% av köpeskillingen på sina egna objekt medan gränsen brukar vara 80% för objekt på den öppna marknaden (generellt 90% och 70% för icke residenta köpare). Man suger upp köpare som inte har sparkapital men som vill köpa.
Flera av bankerna har på sistone lagt ut objekt till lockpriser, för att sedan göra en privat auktion. Vissa gör en öppen auktion som förlängs 24 h efter varje bud (per email) och andra en stängd där varje köpare endast får ge ett bud. I sommras bjöd jag på en öppen auktion på en av mina kunders vägnar. Lägenheten annonserades för 142 000 Euros – ett kap! Vi gick in med ett bud på 165 000 men gav upp när budgivningen passerade 180 000. Lägenheten såldes till slut för 205 000 Euros, men marknadsvärdet i min mening låg på 190 000. Auktionen tog 6 veckor från början till slut.
Detta systemet gör givetvis många förväntansfulla köpare besvikna. De flesta verkar tro att man kan köpa billigt av banker, och givetvis finns det undantag, men det finns idag ingen anledning för en spansk bank att sälja billigt. De kan sitta med objekt i flera år utan problem.
Var hittar man i så fall de bästa ”dealerna”? Ja, det är tiotusen kronors frågan! Mitt tips är att vända sig till en väletablerad mäklare som varit aktiv i många år. De har ofta en stor portfolio av bostäder och kommunicerar kontinuerligt med sina säljare. Många gånger är det ett objekt som legat ute ett tag till ett högre pris som plötsligt sänks för att snabbt säljas. Det kan bero på personliga omständigheter; skilsmässor, arv, konkurser etc. En etablerad mäklare har listor med både köpare och säljare och kan snabbt koppla ihop det hela. Ofta finns väntelistor på intressanta objekt i attraktiva områden.
Artikel även publicerad i Svenska Magasinet, i spalten ”Fråga Mäklaren”
Om artikelförfattaren: Christofer Fogelberg är spansk mäklare och medlem i mäklarförbundet G.I.P.E. Christofer är från Göteborg, Sverige men har bott permanent på Costa del Sol sedan 1999. Mäklare sedan 2001 och sedan 2003 driver han fastighetsmäklarföretaget StartGroup som har kontor i Calahonda, Mijas Costa. StartGroup har för närvarande över 650 privata försäljningsuppdrag, personalen talar 7 språk och alla är externt utbildade i PBC, Decreto 218 och LOPD.
