Bostad i Spanien - ska jag köpa privat eller i företag?

Detta är en fråga som vi på StartGroup ofta fått under våra 17 år som mäklare på Costa del Sol.

Först och främst vill jag säga att detta inte är en ”ja eller nej” fråga utan vi analyserar varje kunds behov och förutsättningar individuellt. För en privat person blir det ofta dyrare att starta bolag för köp än att köpa privat, men för en investerare eller en företagare som redan har pengar i ett företag kan det vara mycket intressant.

Sedan några år finns möjligheten för företag att köpa begagnade bostäder med en reducerad ITP skatt; detta vill säga att man betalar en reducerad ITP på 2% istället för 8-10%. Speciellt intressant blir det således för dyra bostäder, men tänk på att det finns villkor! Detta är tänkt för företag eller enskilda firmor (automonos) som arbetar med att köpa/hyra ut/sälja bostäder. Så företaget måste ha denna aktivitet registrerat både i sin lagfart och hos skattemyndigheten (epígrafe 833.2 och 861.1). Företaget måste bokföra bostaden som ”lagervara” och återsälja den inom 5 år. Om den inte återsäljs inom 5 år så får man betala skatten som undveks plus dyra förseningsavgifter.

OK, så om man som ny investerare vill köpa bostäder i Spanien; är det då bättre att starta bolag eller köpa privat?

Sitt först ner med din mäklare och räkna på det hela. Var har jag pengarna som ska användas nu, privat eller redan i ett företag?

Behöver jag lån? Tänk på att företag inte får samma lånevillkor som en privat person.

Kostnaden för att starta och driva företaget måste ställas mot besparingen i ITP skatt samt skillnaden i vinstskatt.

Om man köper och renoverar en bostad så får ett företag lova att dra av kostnaden för renoveringen mot bolagsskatten medan en privat person inte kan dra av kostnader för renovering mot vinstskatten. Många tror felaktigt att en privatperson kan dra av kostnader för renovation men det får man enbart ifall kostnaden för bostaden är mindre än 40% av kostnaden för renovationen, annars får privatpersoner inte dra av någonting!

Om man som investerare planerar att köpa flera bostäder för att renovera och sälja inom fem år är det en god idé att göra det i företagsform. Men om man vill köpa en bostad som privat semesterbostad så är det bäst att köpa privat och betala den normala ITP:n.

Ett förenklat exempel:

Du köper en bostad för 200 000 Euros, renoverar för 50 000 Euros och säljer för 350 000 Euros.

Icke resident privatperson:

Köpkostnader: 8% ITP, 800 Euros notarie, 600 Euros register : 17 400 Euros. Renovation: 50 000 Euros ink moms. Vinstskatt: 25 194 Euros; 19% av 132 600 (350 000 – 200 000 – 17 400)

Vinst efter skatt, renovation och kostnader: 57 406 Euros

Företag:

Köpkostnader: 2% ITP. 800 Euros notarie, 600 Euros register: 5400 Euros. Renovation: 41 322 +moms. Bolagsskatt: 25 819,50 Euros 25% efter kostnader: (350 000- 200000 – 5400 – 41322)

Vinst efter skatt, renovation och kostnader: 77 458,50 Euros

För att ta ställning till det här behöver de flesta professionell hjälp för att först gå igenom alla driftskostnader och skatter. Vi rekommenderar alltid att tala med en etablerad lokal mäklare i det område som du planerar att köpa bostad i. Som alltid är det bäst att söka upp en mäklare med spansk registrering inom något av mäklarsamfunden GIPE eller API. Att få fel information från början kan bli dyrt, frustrerande och framförallt onödigt.

Du kan med trygghet värnda dig till StartGroup för att får hjälp med ditt bostadsköp på Costa del Sol, vi hjälper dig gärna att reda ut om det är bättre för dig att starta företag eller köpa privat. 

Mvh,

Christofer Fogelberg, GIPE no 3726