Guía de compra de viviendas en la Costa del Sol
En la compra de una propiedad en Andalucía existen diferentes impuestos y tasas. Como regla general, debe de calcular aproximadamente añadiendo al precio de venta el 10% para propiedades de segunda mano y el 12,5% para propiedades de nueva construcción.
El impuesto que paga el comprador de una propiedad de segunda mano es el ITP (Impuesto de transmisiones patrimoniales). Actualmente es el 7% desde la bajada presentada por la Junta de Andalucía el 27 de Abril 2021.
Para la propiedad de nueva construcción no se paga ITP sino IVA. El IVA es el 10% independientemente del precio. También hay que pagar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que actualmente es el 1,2% (bajada desde 1,5% en abril 2021).
Otros gastos son los de Notaría y Registro de la Propiedad. Opcionalmente están los honorarios del abogado que suelen ser el 1% más IVA. Si necesita una hipoteca también hay que contar con aproximadamente el 1 o 1.5% de apertura de hipoteca y los gastos de tasación de la vivienda.
Estas cantidades e impuestos no están reflejados en el precio de la propiedad y deben de ser añadidos.
1. Llegar a un acuerdo
Una vez que se haya elegido la propiedad a adquirir, el primer paso es hacer una oferta verbal. Las condiciones de la compra y el precio puede que tengan que ser negociadas con el vendedor y StartGroup actuará por usted hasta que se hayan acordado las condiciones.
2. Contrato de reserva
Una vez acordadas las condiciones, las partes firman un contrato de reserva y se paga una señal como garantía. La señal suele ser 6000 Euros y este pago significa que el vendedor reserve la vivienda par el comprador y que se deje de ofrecer a otros compradores. El comprador se compromete a comprar la vivienda según las condiciones acordadas y si no cumple el contrato puede perder la cantidad entregada.
3. Elegir abogado/representante legal
Muchos compradores optan por contratar un abogado para ayudar con la compra-venta. Si el comprador no está familiarizado con el proceso de compra la ayuda de un abogado y la garantía que ofrecen puede ser de interés. El abogado se encarga también de registrar la escritura en el registro de la propiedad.
4. Contrato de compra-venta o de arras
El siguiente paso en el proceso es firmar un contrato de arras o un contrato de opción de compra. Normalmente se lleva a cabo a las dos semanas de haber aceptado formalmente la oferta. Su abogado habrá finalizado su búsqueda e investigación de las deudas de la propiedad y habrá organizado con el vendedor el procedimiento de liquidar cualquier deuda existente. El contrato de arras u opción de compra reflejará todos los términos acordados en la oferta y venta, además de una fecha máxima para firmar la escritura ante notario. A la firma del contrato el comprador abona, normalmente, el 10% del precio de venta al vendedor.
5. Firma de la escritura ante notario
El día asignado para la firma de la escritura las partes se reúnen en una notaría y se firma la escritura de compra venta. El comprador abona las cantidades restantes al vendedor y el vendedor entrega las llaves y la posesión de la vivienda al comprador.
6. Registro
Aunque el notario manda un aviso al registro de la propiedad para informar del cambio de la titularidad, es necesario llevar los documentos originales al registro de la propiedad para su inscripción antes de un mes desde la firma de la escritura. Normalmente se puede fácilmente contratar este servicio en la misma notaría o con un abogado.
7. Gastos de notaría y registro
– Minuta de Notaría: Depende de precio de la compra venta y la notaría. Generalmente para una vivienda de 200 000 Euros se paga entre 600 a 800 Euros.
– Tarifas del Registro de la Propiedad: Generalmente para una vivienda de 200 000 Euros se paga entre 400 a 600 Euros
8. Impuestos que paga el comprador
El impuesto que paga el comprador de una propiedad de segunda mano es el ITP (Impuesto de transmisiones patrimoniales). Desde finales de Abril 2021 es el 7% del precio.
Para la propiedad de construcción nueva no se paga ITP sino IVA. El IVA es el 10% independientemente del precio. También hay que pagar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que actualmente es el 1,2% en Andalucía (bajada desde 1,5% en Abril 2021).
Otros gastos son los de Notaría y Registro de la Propiedad. Opcionalmente están los honorarios del abogado que suelen ser el 1% más IVA. Si necesita una hipoteca también hay que contar con aproximadamente el 1 ó el 1.5% de comisión de apertura de la hípoteca más el coste de la tasación.
Estas cantidades e impuestos no están reflejados en el precio de la propiedad y deben de ser añadidos.
9. Impuestos que paga el vendedor
– La Plusvalía es un impuesto municipal que se basa en el incremento del valor del terreno desde la última vez que la propiedad cambió de manos. Este impuesto hay que calcularlo individualmente.
– Impuesto de ganancias patrimoniales, 19-23% de la ganancia. Los primeros 6000 Euros tributan a 19%, la cantidad entre 6 000 hasta los 50 000 tributan a 20% y todo por encima de 50 000 Euros tributan a 23%. Para no residentes el impuesto es del 19%. Los no residentes que residen fuera de la Unión Europea este impuesto es el 24%.
– Retención fiscal para los no residentes: Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador tiene la obligación de retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la agencia tributaria antes de 30 días. El vendedor tiene 90 días a partir de entonces para hacer una declaración y así ver cuanto tiene que pagar de impuesto de ganancias patrimoniales. Si no hay ganancia y la declaración sale negativa, la agencia tributaria le devuelve la retención del 3%. Si la declaración sale a pagar más, el vendedor ingresará la diferencia a la agencia tributaria.
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