De waarheid over toeristenvergunningen in Andalusië 2026 – Hoe u de nieuwe valkuilen vermijdt

Velen dromen ervan een woning aan de Costa del Sol te kopen, hetzij als pure investering, hetzij om hun eigen vakantiehuis te financieren door middel van verhuur. Maar als u erover denkt om nu te kopen, heeft u vast gemerkt dat er enorme onzekerheid bestaat over de vergunningen voor toeristische verhuur op de Spaanse vastgoedmarkt.

Ten eerste – heeft u een vergunning nodig?

De wet stelt dat u deze nodig heeft als u de woning voor commerciële doeleinden en “gewoonlijk” (habitualmente) gaat verhuren, of als u deze aanbiedt op digitale platforms waar direct geboekt kan worden. Dit betekent kortweg dat als u de intentie heeft om sporadisch te verhuren aan vrienden en kennissen of slechts af en toe, er geen vergunning nodig is. Maar als u het als een bedrijf gaat runnen, is het verplicht.

Als u commercieel wilt verhuren, moet u rekening houden met twee wijzigingen in normen en wetten in de afgelopen jaren.

Aan de ene kant hebben we het regionale Andalusische decreet (Decreto 31/2024), en aan de andere kant de ingrijpende wijzigingen in de nationale wet (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) vanaf 2025.

De antwoorden die u krijgt – van vrienden, makelaars en soms zelfs advocaten – zijn vaak erg wisselend en soms ronduit tegenstrijdig. Veruit de meest gestelde vragen die we van onze klanten krijgen zijn: “Is toeristische verhuur toegestaan in dit complex?” of “Heeft deze woning een gegarandeerde verhuurvergunning?”.

Om de mist te doen optrekken en u gemoedsrust te geven bij uw vastgoedtransactie, heb ik samengevat wat u moet weten:

Scenario 1: Een woning kopen ZONDER bestaande vergunning

Als u uw droomhuis heeft gevonden, maar het momenteel geen vergunning heeft voor toeristische verhuur, staat u voor een uitdaging. U moet namelijk twee grote juridische filters passeren. Als u voor één ervan faalt, is er simpelweg geen vergunning.

“Het filter van de vereniging” (LPH 2025): Sinds 3 april 2025 is de nationale wetgeving volledig omgeslagen. Voorheen was er een grijs gebied waarin u vaak kon verhuren als de statuten “niets zeiden”, maar dat geldt niet meer. Om een nieuwe toeristische activiteit te starten in een Spaanse vereniging van eigenaren (Comunidad), is het nu verplicht om vooraf uitdrukkelijke toestemming te krijgen van 60 procent van de eigenaren. Zonder deze uitdrukkelijke ja-stem is de activiteit illegaal.

“Het filter van de gemeente” (Decreto Andaluz 31/2024): Zelfs als u het geluk heeft dat uw toekomstige buren uw verhuur goedkeuren, hebben gemeenten nu de macht om toeristische woningen in specifieke zones te beperken. Steden als Málaga, Sevilla en diverse andere kustgemeenten hebben al zogenaamde “verzadigde zones” (zonas saturadas) ingesteld waar de gemeente geen nieuwe vergunningen meer toestaat.

Scenario 2: Een woning kopen MET een actieve vergunning

Als de woning die u op het oog heeft al legaal wordt verhuurd en een bestaande vergunning heeft, verandert het speelveld volledig – en dit is in uw grote voordeel als koper.

De vergunning wordt “geërfd” door de koper: In Andalusië is de toeristenvergunning verbonden aan het pand zelf, niet aan de persoon die het bezit. Wanneer u de woning koopt, neemt u dus dit recht over. Het enige dat vereist is, is dat u een eenvoudige eigendomsoverdracht (cambio de titularidad) voltooit in het Andalusische toeristenregister (Registro de Turismo de Andalucía).

Geen toestemming van buren vereist: De nieuwe Wet 1/2025 heeft geen terugwerkende kracht. In duidelijke taal betekent dit dat als de woning vóór 3 april 2025 al legaal werd verhuurd, de buren niet het wettelijke recht hebben om u als nieuwe eigenaar te verbieden de activiteit voort te zetten.

Van VFT naar VUT: De oude benaming voor toeristische woningen, “Vivienda con Fines Turísticos” (VFT), is nu veranderd in “Vivienda de Uso Turístico” (VUT). Deze codewijziging gebeurt automatisch (bijvoorbeeld van VFT/MA/123 naar VUT/MA/123), maar onthoud dat de nieuwe VUT-letters nu in al uw advertenties gebruikt moeten worden.

Navigeren op de Andalusische woningmarkt vereist tegenwoordig meer zorgvuldigheid dan ooit tevoren. Zorg ervoor dat u altijd een betrouwbare makelaar of een onafhankelijke juridische vertegenwoordiger inschakelt die volledig op de hoogte is van de laatste updates. Zo stelt u uw investering veilig en kunt u zonder onaangename verrassingen genieten van de zon en uw Spaanse avontuur! Controleer altijd of uw makelaar de juiste opleiding (GIPE of API) en een aansprakelijkheidsverzekering heeft!

Veelgestelde vragen

Heeft u een vergunning nodig om uw woning in Andalusië aan toeristen te verhuren?

U heeft een toeristische vergunning nodig als u de woning commercieel en gewoonlijk verhuurt, of als u deze aanbiedt op boekingsplatforms. Incidenteel verhuren aan vrienden of kennissen vereist geen vergunning.

Kunt u een toeristische vergunning krijgen voor een woning die er geen heeft?

Sinds 3 april 2025 moet u aan twee voorwaarden voldoen: de uitdrukkelijke voorafgaande goedkeuring van 60% van de eigenaren in de vereniging van eigenaren, en de regels van de gemeente, aangezien sommige gebieden als verzadigd zijn verklaard en geen nieuwe vergunningen meer afgeven.

Wordt de toeristische vergunning overgedragen wanneer u een woning koopt die er al een heeft?

Ja. In Andalusië is de vergunning gekoppeld aan de woning, niet aan de eigenaar. Bij aankoop neemt u dit recht over en hoeft u alleen een eigendomswijziging (cambio de titularidad) door te voeren in het Registro de Turismo de Andalucía.

Moeten de buren de verhuur goedkeuren als de woning al een vergunning had?

Nee. Wet 1/2025 heeft geen terugwerkende kracht, dus als de woning vóór 3 april 2025 al legaal werd verhuurd, kunnen de buren de nieuwe eigenaar niet beletten de activiteit voort te zetten.

Wat is het verschil tussen VFT en VUT?

De oude benaming Vivienda con Fines Turísticos (VFT) is hernoemd naar Vivienda de Uso Turístico (VUT). De code verandert automatisch (bijvoorbeeld van VFT/MA/123 naar VUT/MA/123), en de nieuwe VUT-letters moeten in alle advertenties worden vermeld.