La vérité sur les licences touristiques en Andalousie 2026 – Comment éviter les nouveaux pièges
La vérité sur les licences touristiques en Andalousie 2026 – Comment éviter les nouveaux pièges
Beaucoup rêvent d’acheter une propriété sur la Costa del Sol, que ce soit comme pur investissement ou pour financer leur propre maison de vacances grâce à la location. Mais si vous envisagez d’acheter en ce moment, vous avez probablement remarqué qu’il y a une énorme incertitude concernant les licences de location touristique sur le marché immobilier espagnol.
Avant tout – avez-vous besoin d’une licence ?
La loi stipule que vous en avez besoin si vous allez louer la propriété à des fins commerciales et « habituellement » (habitualmente), ou si vous la proposez sur des plateformes numériques où les gens peuvent réserver directement. Cela signifie, en bref, que si votre intention est de louer sporadiquement à des amis et des connaissances ou juste de temps en temps, aucune licence n’est nécessaire. Mais si vous allez l’exploiter comme une entreprise, elle est requise.
Si vous souhaitez louer à des fins commerciales, il y a deux changements dans les normes et les lois de ces dernières années à garder à l’esprit.
D’une part, nous avons le décret régional andalou (Decreto 31/2024), et d’autre part, les modifications importantes de la loi nationale (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) à partir de 2025.
Les réponses que vous obtenez – de la part d’amis, d’agents immobiliers et parfois même d’avocats – sont souvent très variées et parfois directement contradictoires. Les questions de loin les plus fréquentes que nous recevons de nos clients sont : « La location touristique est-elle autorisée dans ce complexe ? » ou « Cette propriété a-t-elle une licence de location garantie ? ».
Pour dissiper le brouillard et vous rassurer dans votre transaction immobilière, j’ai résumé ce que vous devez savoir :
Scénario 1 : Acheter une propriété SANS licence existante
Si vous avez trouvé la maison de vos rêves, mais qu’elle ne possède actuellement pas de licence pour effectuer des locations touristiques, vous êtes confronté à un défi. À savoir, vous devez passer deux filtres juridiques majeurs. Si vous échouez à l’un d’eux, il n’y aura tout simplement pas de licence.
« Le filtre de la communauté » (LPH 2025) : Depuis le 3 avril 2025, la législation nationale a pris un tournant complet. Auparavant, il y avait une zone grise où vous pouviez souvent louer si les statuts « ne disaient rien », mais cela ne s’applique plus. Afin de démarrer une nouvelle activité touristique dans une copropriété espagnole (Comunidad), il est désormais obligatoire d’obtenir l’approbation préalable expresse de 60 pour cent des propriétaires. Sans ce vote favorable exprès, l’activité est illégale.
« Le filtre de la municipalité » (Decreto Andaluz 31/2024) : Même si vous avez la chance que vos futurs voisins approuvent votre location, les municipalités ont désormais le pouvoir de limiter les logements touristiques dans des zones spécifiques. Des villes comme Málaga, Séville et plusieurs autres municipalités côtières ont déjà établi ce qu’on appelle des « zones saturées » (zonas saturadas) où la municipalité n’autorise plus de nouvelles licences.
Scénario 2 : Acheter une propriété AVEC une licence active
Si la propriété que vous regardez est déjà louée légalement et possède une licence existante, les règles du jeu changent complètement – et c’est à votre grand avantage en tant qu’acheteur.
La licence est « héritée » par l’acheteur : En Andalousie, la licence touristique est liée à la propriété elle-même, et non à la personne qui la possède. Lorsque vous achetez la maison, vous reprenez donc ce droit. La seule chose requise est que vous effectuiez un simple changement de propriétaire (cambio de titularidad) dans le registre touristique andalou (Registro de Turismo de Andalucía).
Aucune autorisation des voisins n’est requise : La nouvelle loi 1/2025 n’est pas rétroactive. En clair, cela signifie que si la propriété effectuait déjà des locations légales avant le 3 avril 2025, les voisins n’ont pas le droit légal de vous interdire, en tant que nouveau propriétaire, de poursuivre l’activité.
De VFT à VUT : L’ancienne appellation des logements touristiques, « Vivienda con Fines Turísticos » (VFT), a maintenant été changée en « Vivienda de Uso Turístico » (VUT). Ce changement de code se fait automatiquement (par exemple de VFT/MA/123 à VUT/MA/123), mais n’oubliez pas que ce sont les nouvelles lettres VUT qui doivent désormais être utilisées dans toutes vos annonces.
Naviguer sur le marché immobilier andalou aujourd’hui exige plus de prudence que jamais. Assurez-vous de toujours faire appel à un agent immobilier fiable ou à un représentant légal indépendant qui maîtrise parfaitement les dernières mises à jour. De cette façon, vous sécurisez votre investissement et pouvez profiter du soleil et de votre aventure espagnole sans mauvaises surprises ! Vérifiez toujours que votre agent immobilier possède la formation adéquate (GIPE ou API) et une assurance responsabilité civile !
Questions fréquentes
Avez-vous besoin d’une licence pour louer votre bien à des touristes en Andalousie ?
Vous avez besoin d’une licence touristique si vous louez le bien à des fins commerciales et de manière habituelle, ou si vous le proposez sur des plateformes de réservation. Louer occasionnellement à des amis ou des connaissances ne nécessite pas de licence.
Peut-on obtenir une licence touristique pour un bien qui n’en a pas ?
Depuis le 3 avril 2025, vous devez passer deux filtres : l’approbation préalable et expresse de 60 % des propriétaires de la copropriété, et les règles de la municipalité, car certaines zones sont déclarées saturées et n’accordent plus de nouvelles licences.
La licence touristique est-elle transmise lors de l’achat d’un bien qui en possède déjà une ?
Oui. En Andalousie, la licence est liée au bien, et non au propriétaire. Lors de l’achat, vous reprenez ce droit et devez seulement effectuer un changement de propriétaire (cambio de titularidad) au Registro de Turismo de Andalucía.
Les voisins doivent-ils approuver la location si le bien avait déjà une licence ?
Non. La loi 1/2025 n’est pas rétroactive : si le bien était déjà loué légalement avant le 3 avril 2025, les voisins ne peuvent pas empêcher le nouveau propriétaire de poursuivre l’activité.
Quelle est la différence entre VFT et VUT ?
L’ancienne appellation Vivienda con Fines Turísticos (VFT) a été renommée Vivienda de Uso Turístico (VUT). Le code change automatiquement (par exemple de VFT/MA/123 à VUT/MA/123), et les nouvelles lettres VUT doivent figurer dans toutes vos annonces.
