Ny lag om kostnader för etablering av banklån i Spanien Juni 2019

Ny lag om hypotekslån sedan den 16 juni 2019. Hur har det gått?

Sedan Juni 2019 gäller nya regler för vem som som betalar uppstartnings kostnaderna för att spanskt hypotekslån. Det är nu mycket billigare för en låntagare att starta ett spanskt banklån för att köpa bostad i Spanien.  Sedan 90-talet har det varit kotym att låntagaren betalat alla kostnader för etableringen av lånet, dvs notarie, register och AJD skatt. Men efter flera års tvister i domstolar så dömde Högsta domstolen tre fall att det var banken som skulle betala. Detta eftersom det enbart var i bankernas intresse att lånet registrerades i registret och det är det som är grunden till avgifterna. Men sedan ändrade sig HD och sa att det visst var låntagaren som skulle betala, varpå regeringen dagen efter lagstiftade att det var banken som skulle betala. En riktig härva som sänkte börsen i två veckors tid. I Andalusien rör det sig om 1,5% i AJD (vilket ibland till och med baserades på den totala ansvarssumman och inte lånesumman och kunde därför bli mycket högre) plus notarie och register. Generellt sett brukar det bli runt 2% av lånesumman så det kan röra sig om ganska stora belopp för låntagaren.

Nu träder alltså de nya reglerna i kraft, samt några andra nyheter som jag tänkte redogöra för.

Banken betalar:

• AJD skatt

• Notarie (men kunden betalar för eventuella kopior av lagfarten)

• Register

• Gestoria

Kunden betalar:

• Bankvärdering

• Bankens öppningsavgift

Andra nyheter:

Banken måste senast 10 dagar innan undertecknandet av lånet ge kunden ett standardiserat informations dokument där all relevant information står så att låntagarenlätt kan jämföra olika lån. Detta dokument kallas FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) och kan liknas vid ett bindande lånelöfte.

Banken måste också minst 10 dagar innan ge kunden informationsdokumentet FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) som ska innehålla de viktigaste klausulerna. Banken ska också informera om vilka kostnader som ska betalas samt ge simulationer på ränteutveckling ifall lånet har rörlig ränta.

Kunden måste gå till notarien senast dagen innan lånet ska skrivas för att visa att hen fått all information och notarien sak kunna rådge och svara på frågor om lånet. Detta är tänkt för att skydda konsumenten som i lugn och ro ska få rätt information och aldrig bli pressad att skriva på ett lån de inte helt förstått. Notarien måste protokollföra detta mötet och det ska sedan stå med i lånets lagfart. Om kunden inte varit hos notarien senast dagen innan så ska lånet inte kunna skrivas. Banken måste också ha skickat detta dokument till notarien minst 10 dagar innan så att kunden ska ha haft god tid på sig att gå till notarien. Mötet hos notarien är kostnadsfritt för kunden. 

När jag skriver denna uppdaterade version av texten i Mars 2020 kan jag säga att det nu fungerar ganska bra. Efter en hel del kalabalik i början så har nu de flesta banker bra rutiner på de nya reglerna. Dock gick lånestatistiken ner rejält under sommaren 2019 då mycket mindre lån skrevs i juli, augusti och september. Detta berodde dels på att många "skyndade på" och skrev de första två veckorna i juni, och dels på att systemet var ganska förlamat innan alla aktörer fick ordentliga rutiner på det hela. 

Det verkar inte heller som att bankerna har höjt räntan för nya kunder för att "ta igen förlusten" de fick med de högre uppstartningskostnaderna så det är positivt!

I skrivande stund har vi många banker som gärna ger lån till både nationella samt europeiska låntagare. Generellt sett kan en svensk medborgare få upp till 70% av köpeskillingen i lån. 

En annan mycket viktig nyhet är att banken under hela lånets löptid måste erbjuda att överföra lånet till den valuta som kunden har sin inkomst - eller majoriteten av sina tillgångar- i. Det vill säga att låntagaren kan välja om man vill ha lån i Euro eller, t.ex. svenska kronor. Man kan också starta i Euro och sedan när som helst under lånets gång byta till sin egen valuta. Mycket fördelaktigt för kunden och en hel del huvudvärk för banken!  Jag har hittills inte sett detta hända i praktiken men det är bara en tidsfråga och det ska bli intressant att se hur bankerna handhar det hela.

Summan av kardemumman så här strax över ett halvår efter det nya reglerna ser jag främst fördelar för låntagarna. Så om du vill ha ett banklån till att köpa en lägenhet, villa eller ett radhus i Spanien så har det aldrig varit ett bättre tillfälle än nu! Låg ränta och mindre kostnader!