La verdad sobre las licencias turísticas en Andalucía 2026 – Cómo evitar las nuevas trampas
La verdad sobre las licencias turísticas en Andalucía 2026 – Cómo evitar las nuevas trampas
Muchos extranjeros sueñan con comprar una vivienda en la Costa del Sol, ya sea como pura inversión o para financiar su propia casa de vacaciones mediante el alquiler. Pero si estás pensando en comprar ahora mismo, seguramente habrás notado que existe una enorme incertidumbre en torno a las licencias de alquiler turístico en el mercado inmobiliario español.
En primer lugar, ¿necesitas una licencia?
La ley establece que la necesitas si vas a alquilar la vivienda con fines comerciales y «habitualmente», o si la ofreces en plataformas digitales donde se puede reservar directamente. Esto significa, en resumen, que si tu intención es alquilar esporádicamente a amigos y conocidos o solo de vez en cuando, no necesitas licencia. Pero si vas a gestionarlo como un negocio, sí es obligatoria.
Si quieres alquilar de forma comercial, hay dos cambios en normativas y leyes de los últimos años que debes tener en cuenta.
Por un lado, tenemos el decreto autonómico andaluz (Decreto 31/2024), y por otro, las importantes modificaciones de la ley nacional (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) a partir de 2025.
Las respuestas que se escuchan – de amigos, agentes inmobiliarios y a veces incluso de abogados – suelen ser muy variadas y en ocasiones directamente contradictorias. Las preguntas más frecuentes que recibimos de nuestros clientes son, con diferencia: «¿Está permitido el alquiler turístico en este complejo?» o «¿Esta vivienda tiene licencia de alquiler garantizada?».
Para despejar la niebla y darte tranquilidad en tu transacción inmobiliaria, he resumido lo que necesitas saber:
Escenario 1: Comprar una vivienda SIN licencia existente
Si has encontrado la casa de tus sueños, pero actualmente carece de licencia para realizar alquileres turísticos, te enfrentas a un reto. Concretamente, debes superar dos grandes filtros legales. Si fallas en uno de ellos, simplemente no habrá licencia.
«El filtro de la comunidad» (LPH 2025): Desde el 3 de abril de 2025, la legislación nacional ha dado un giro completo. Antes había una zona gris en la que a menudo se podía alquilar si los estatutos «no decían nada», pero eso ya no es válido. Para iniciar un nuevo negocio turístico en una comunidad de propietarios en España, ahora es obligatorio obtener la aprobación previa y expresa del 60 por ciento de los propietarios. Sin este voto afirmativo expreso, la actividad es ilegal.
«El filtro del ayuntamiento» (Decreto Andaluz 31/2024): Aunque tengas la suerte de que tus futuros vecinos aprueben tu alquiler, los ayuntamientos tienen ahora el poder de limitar las viviendas turísticas en zonas específicas. Ciudades como Málaga, Sevilla y varios otros municipios costeros ya han establecido las llamadas «zonas saturadas» donde el ayuntamiento no permite más licencias.
Escenario 2: Comprar una vivienda CON licencia activa
Si la propiedad que estás mirando ya se alquila legalmente y tiene una licencia existente, el panorama cambia por completo, y esto es una gran ventaja para ti como comprador.
La licencia la «hereda» el comprador: En Andalucía, la licencia turística está vinculada al propio inmueble, no a la persona propietaria. Al comprar la vivienda, asumes por tanto este derecho. Lo único que se exige es que realices un sencillo cambio de titularidad en el Registro de Turismo de Andalucía.
No se requiere permiso de los vecinos: La nueva Ley 1/2025 no tiene carácter retroactivo. En lenguaje claro, esto significa que si la propiedad ya realizaba alquileres legales antes del 3 de abril de 2025, los vecinos no tienen derecho legal a prohibirte, como nuevo propietario, continuar con la actividad.
De VFT a VUT: La antigua denominación de las viviendas turísticas, «Vivienda con Fines Turísticos» (VFT), ha cambiado a «Vivienda de Uso Turístico» (VUT). Este cambio de código se produce automáticamente (por ejemplo de VFT/MA/123 a VUT/MA/123), pero recuerda que a partir de ahora deberás utilizar las nuevas siglas VUT en todos tus anuncios.
Navegar hoy en día por el mercado inmobiliario andaluz requiere más cuidado que nunca. Asegúrate de contratar siempre a un agente inmobiliario de confianza o a un representante legal independiente que esté plenamente al tanto de las últimas actualizaciones. ¡De esta manera aseguras tu inversión y puedes disfrutar del sol y de tu aventura española sin sorpresas desagradables! Comprueba siempre que tu agente inmobiliario tenga la formación adecuada (GIPE o API) y un seguro de responsabilidad civil.
Preguntas frecuentes
¿Necesitas licencia para alquilar tu vivienda a turistas en Andalucía?
Necesitas licencia turística si alquilas la vivienda con fines comerciales y de forma habitual, o si la anuncias en plataformas de reservas. Alquilar de forma esporádica a amigos o conocidos no requiere licencia.
¿Se puede obtener licencia turística para una vivienda que no la tiene?
Desde el 3 de abril de 2025 debes superar dos filtros: la aprobación previa y expresa del 60% de los propietarios de la comunidad, y la normativa del ayuntamiento, ya que algunas zonas están declaradas saturadas y no conceden nuevas licencias.
¿Se transmite la licencia turística al comprar una vivienda que ya la tiene?
Sí. En Andalucía la licencia está vinculada al inmueble, no al propietario. Al comprar, asumes ese derecho y solo debes realizar un cambio de titularidad en el Registro de Turismo de Andalucía.
¿Los vecinos deben aprobar el alquiler si la vivienda ya tenía licencia?
No. La Ley 1/2025 no es retroactiva, así que si la vivienda ya se alquilaba legalmente antes del 3 de abril de 2025, los vecinos no pueden impedir que el nuevo propietario continúe la actividad.
¿Qué diferencia hay entre VFT y VUT?
La antigua denominación Vivienda con Fines Turísticos (VFT) ha pasado a llamarse Vivienda de Uso Turístico (VUT). El código cambia automáticamente (por ejemplo, de VFT/MA/123 a VUT/MA/123), y las nuevas siglas VUT deben aparecer en todos los anuncios.
