Die Wahrheit über Touristenlizenzen in Andalusien 2026 – So vermeiden Sie die neuen Fallstricke
Die Wahrheit über Touristenlizenzen in Andalusien 2026 – So vermeiden Sie die neuen Fallstricke
Viele träumen davon, eine Immobilie an der Costa del Sol zu kaufen, sei es als reine Investition oder um das eigene Ferienhaus durch Vermietung zu finanzieren. Aber wenn Sie gerade jetzt über einen Kauf nachdenken, haben Sie wahrscheinlich bemerkt, dass auf dem spanischen Immobilienmarkt eine enorme Unsicherheit bezüglich der Lizenzen für die touristische Vermietung herrscht.
Zunächst einmal – brauchen Sie eine Lizenz?
Das Gesetz besagt, dass Sie sie benötigen, wenn Sie die Immobilie zu gewerblichen Zwecken und „gewöhnlich“ (habitualmente) vermieten wollen, oder wenn Sie sie auf digitalen Plattformen anbieten, auf denen man direkt buchen kann. Das bedeutet kurz gesagt, dass Sie keine Lizenz benötigen, wenn Sie die Absicht haben, sporadisch an Freunde und Bekannte oder nur ab und zu zu vermieten. Wenn Sie es aber als Gewerbe betreiben wollen, ist sie erforderlich.
Wenn Sie gewerblich vermieten wollen, müssen Sie zwei Änderungen von Normen und Gesetzen in den letzten Jahren beachten.
Auf der einen Seite haben wir das regionale andalusische Dekret (Decreto 31/2024), und auf der anderen Seite die umfassenden Änderungen im nationalen Gesetz (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) ab 2025.
Die Antworten, die man bekommt – von Freunden, Maklern und manchmal sogar von Anwälten – sind oft sehr unterschiedlich und manchmal direkt widersprüchlich. Die mit Abstand häufigsten Fragen, die wir von unseren Kunden erhalten, sind: „Ist die touristische Vermietung in dieser Anlage erlaubt?“ oder „Hat diese Immobilie eine garantierte Vermietungslizenz?“.
Um den Nebel zu lichten und Ihnen bei Ihrer Immobilientransaktion ein beruhigendes Gefühl zu geben, habe ich zusammengefasst, was Sie wissen müssen:
Szenario 1: Kauf einer Immobilie OHNE bestehende Lizenz
Wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, aber derzeit keine Lizenz für die touristische Vermietung vorliegt, stehen Sie vor einer Herausforderung. Sie müssen nämlich zwei große rechtliche Filter passieren. Wenn Sie an einem davon scheitern, gibt es einfach keine Lizenz.
„Der Filter der Eigentümergemeinschaft“ (LPH 2025): Seit dem 3. April 2025 hat die nationale Gesetzgebung eine komplette Wende vollzogen. Zuvor gab es eine Grauzone, in der man oft vermieten konnte, wenn die Statuten „nichts besagten“, aber das gilt nicht mehr. Um ein neues touristisches Geschäft in einer spanischen Eigentümergemeinschaft (Comunidad) zu beginnen, ist es jetzt obligatorisch, die ausdrückliche vorherige Zustimmung von 60 Prozent der Eigentümer einzuholen. Ohne dieses ausdrückliche Ja-Votum ist die Tätigkeit illegal.
„Der Filter der Gemeinde“ (Decreto Andaluz 31/2024): Selbst wenn Sie das Glück haben, dass Ihre zukünftigen Nachbarn Ihrer Vermietung zustimmen, haben die Gemeinden jetzt die Macht, Touristenunterkünfte in bestimmten Zonen zu begrenzen. Städte wie Málaga, Sevilla und mehrere andere Küstengemeinden haben bereits sogenannte „gesättigte Zonen“ (zonas saturadas) eingerichtet, in denen die Gemeinde keine weiteren Lizenzen zulässt.
Szenario 2: Kauf einer Immobilie MIT einer aktiven Lizenz
Wenn die Immobilie, die Sie sich ansehen, bereits legal vermietet wird und über eine bestehende Lizenz verfügt, ändert sich das Spielfeld komplett – und das ist zu Ihrem großen Vorteil als Käufer.
Die Lizenz wird vom Käufer „geerbt“: In Andalusien ist die Touristenlizenz an die Immobilie selbst gebunden, nicht an die Person, der sie gehört. Wenn Sie die Immobilie kaufen, übernehmen Sie also dieses Recht. Das Einzige, was erforderlich ist, ist ein einfacher Eigentümerwechsel (cambio de titularidad) im andalusischen Tourismusregister (Registro de Turismo de Andalucía).
Keine Erlaubnis der Nachbarn erforderlich: Das neue Gesetz 1/2025 ist nicht rückwirkend. Im Klartext bedeutet das, dass die Nachbarn nicht das Recht haben, Ihnen als neuem Eigentümer die Fortführung der Tätigkeit zu verbieten, wenn in der Immobilie bereits vor dem 3. April 2025 legale Vermietungen stattfanden.
Von VFT zu VUT: Die alte Bezeichnung für touristische Unterkünfte, „Vivienda con Fines Turísticos“ (VFT), hat sich nun in „Vivienda de Uso Turístico“ (VUT) geändert. Diese Code-Änderung geschieht automatisch (zum Beispiel von VFT/MA/123 zu VUT/MA/123), aber denken Sie daran, dass ab sofort die neuen VUT-Buchstaben in all Ihren Anzeigen verwendet werden müssen.
Sich heute auf dem andalusischen Wohnungsmarkt zurechtzufinden, erfordert mehr Sorgfalt als je zuvor. Stellen Sie sicher, dass Sie immer einen zuverlässigen Immobilienmakler oder einen unabhängigen Rechtsvertreter beauftragen, der über die neuesten Updates bestens informiert ist. So sichern Sie Ihre Investition ab und können die Sonne und Ihr spanisches Abenteuer ohne böse Überraschungen genießen! Prüfen Sie immer, ob Ihr Immobilienmakler über die richtige Ausbildung (GIPE oder API) und eine Haftpflichtversicherung verfügt!
Häufig gestellte Fragen
Benötigen Sie eine Lizenz, um Ihre Immobilie in Andalusien an Touristen zu vermieten?
Sie benötigen eine Touristenlizenz, wenn Sie die Immobilie gewerblich und gewöhnlich vermieten oder sie auf Buchungsplattformen anbieten. Eine gelegentliche Vermietung an Freunde oder Bekannte erfordert keine Lizenz.
Kann man eine Touristenlizenz für eine Immobilie ohne Lizenz erhalten?
Seit dem 3. April 2025 müssen Sie zwei Voraussetzungen erfüllen: die ausdrückliche vorherige Zustimmung von 60 % der Eigentümer der Gemeinschaft und die Vorschriften der Gemeinde, da einige Zonen als gesättigt gelten und keine neuen Lizenzen erteilen.
Wird die Touristenlizenz beim Kauf einer Immobilie übertragen, die bereits eine hat?
Ja. In Andalusien ist die Lizenz an die Immobilie gebunden, nicht an den Eigentümer. Beim Kauf übernehmen Sie dieses Recht und müssen nur einen Eigentümerwechsel (cambio de titularidad) im Registro de Turismo de Andalucía vornehmen.
Müssen die Nachbarn der Vermietung zustimmen, wenn die Immobilie bereits eine Lizenz hatte?
Nein. Das Gesetz 1/2025 ist nicht rückwirkend. Wenn die Immobilie bereits vor dem 3. April 2025 legal vermietet wurde, können die Nachbarn den neuen Eigentümer nicht daran hindern, die Tätigkeit fortzusetzen.
Was ist der Unterschied zwischen VFT und VUT?
Die alte Bezeichnung Vivienda con Fines Turísticos (VFT) wurde in Vivienda de Uso Turístico (VUT) umbenannt. Der Code ändert sich automatisch (z. B. von VFT/MA/123 zu VUT/MA/123), und die neuen VUT-Buchstaben müssen in allen Anzeigen verwendet werden.
